AHOGADOS POR LA CONDENA DEL LADRILLO

Cientos de miles de españoles son presa del estallido de la burbuja inmobiliaria. Aquellos que compraron su vivienda a precios delirantes no pueden hacer frente a los pagos de sus hipotecas, y por lo tanto pierden tanto sus viviendas como quedan con la deuda de miles de euros con los bancos que les facilitaron los préstamos.

Sin embargo, observamos un movimiento entre la judicatura para eliminar las deudas del moroso una vez que haya entregado el piso a la entidad financiera correspondiente.

Parece ser que un número elevado de los juzgados de lo Mercantil de España se reunirán próximamente en Valencia con el fin de presionar al Gobierno para que legisle en favor de las familias endeudadas con los bancos.

Los jueces de lo Mercantil de toda España han iniciado una cruzada en favor de los ciudadanos endeudados y en contra de las entidades financieras. Su objetivo es incluir en la legislación española una nueva posibilidad legal: la dación de pago sin consentimiento por parte de la banca.

Esta fórmula permite, como ocurre en Estados Unidos, que un hipotecado acuda a la sucursal que le concedió el préstamo y le entregue la vivienda a cambio de no tener que pagar ni un céntimo más de la hipoteca. Hoy en día, esta opción no es posible ya que los créditos que conceden bancos y cajas de ahorro para la compra de una casa en España tienen como garantía el propio inmueble y la que ofrece la propia persona hipotecada. Es decir, que en caso de que la vivienda valga menos que el importe que se debe a la entidad financiera, el individuo debe devolver la diferencia con sus bienes.

El titular del juzgado 2 de lo Mercantil de Valencia, Fernando Presencia, es el propulsor de esta iniciativa legal. Asegura que ya cuenta con el apoyo de Jueces por la Democracia así como de diversas asociaciones que quieren defender a los hipotecados frente a la banca.

La propuesta tiene la mitad del camino recorrido. La futura revisión de la Ley Concursal acepta, por primera vez en España, la figura de la dación como una opción legal. Esta opcion consiste en la eliminación total de la deuda a cambio de la entrega del bien hipotecado. Según esta redactado actualmente en el proyecto de Ley, esta fórmula requiere de la aceptación de ambos actores: el propietario hipotecado y la entidad financiera. Este es el punto que se quiere cambiar.

Esta semana es clave para lograr este objetivo. La Ciudad de la Justicia celebra de jueves a sábado una macrojornada en la que asistirán el 70% de los magristados de lo Mercantil de España. Bajo el título «Hacia una nueva Ley Concursal: Luces y sombras de la reforma concursal», el juez Presencia, director técnico del evento junto a Juan Bataller, catedrático de Derecho Mercantil en la Universitat Politécnica de Valencia, quiere aglutinar apoyos de cara a modificar este revisión del texto legal hacia la universalización de la dación en pago.

Las jornadas consistirán en ocho mesas redondas que, presentadas por el magistrado Presencia, analizarán cada uno de los aspectos que tiene la ley aunque, según asegura el juez valenciano, todos ellos serán cuestionados sobre la idoneidad de ampliar la dación de pago a los casos particulares de las familias con hipotecas.

LA CONSTRUCCIÓN ESTÁ ENFERMA

La construcción está enferma, eso lo sabíamos todos. Pero además existe una especialidad para tratar sus afecciones, cosa que desconocen los propietarios de obra nueva que padecen un mal diagnóstico de sus viviendas y solo lo descubren cuando ya están dentro.

La ciencia que se encarga de ello es la Patología de la Edificación. Pero como todo médico sabe, el secreto de la salud está en prevenir a tiempo. Claro que como en la última década aquí no se ha prevenido nada, ahora nos encontramos con un buen número de pacientes y otros tantos damnificados.

Pero empecemos por el principio.

La raíz del problema se encuentra en que el sector de la construcción es muy sensible a los ciclos económicos, altamente dependiente del factor humano, y en la última década en España se ha vivido un ciclo expansivo. Esto se traduce en alta demanda de mano de obra poco cualificada a la que se exige movilidad. Se necesitan cubrir muchos puestos (lo que favorece los flujos inmigrantes), se construye mucho, muy rápido, y tal vez por eso se hace mal. Se vende a velocidad de vértigo y los precios son desorbitados si se tienen en cuenta las calidades y los acabados.

Pero llega la crisis, y en cuanto se dejan sentir sus estragos el sector se resiente. En 2009 la construcción de viviendas cae más de un 56% con respecto al periodo anterior. Es decir, se construye la mitad que antes. Por consiguiente cabría suponer que a partir de ahora se hará mejor, se abaratarán los precios de mercado y se utilizará como reclamo la mejora de calidades y ejecución. Sin embargo, muchos nuevos propietarios han podido comprobar que las cosas se siguen haciendo igual de mal que antes. ¿Por qué?

Quizá porque la edificación está enferma. Pero ¿enferma de qué? House sugeriría un origen genético, apostaría por lo autoinmune… y acabaría realizando una prueba de tóxicos.

Por difícil que resulte de creer, así ha nacido la Patología de la Edificación: una ciencia que estudia los problemas constructivos o imperfecciones que aparecen en el edificio después de su ejecución.

Y como en un ser humano, esos defectos patológicos pueden ser muchos. Los más comunes: humedades, grietas y desprendimientos, oxidación, corrosión y proliferación de organismos vegetales… Por descontado que la calidad de los materiales y la ejecución de la obra influyen en todos ellos. Y quién no se ha encontrado con cañerías defectuosas, cuadros de luces chapuceros, garajes con goteras…

Ahora bien, una cosa es que exista esta ciencia, y otra que nos sirva de algo. Porque a la hora de la verdad, el propietario sigue estando solo ante el peligro en la lucha contra los responsables.

La ley de edificación en vigor es de 1999, es decir, justo antes del gran boom del sector.

Dicha ley establece que el comprador tiene un año para reclamar los defectos de acabado al constructor. Pero la relación como cliente se establece con el promotor, ahí viene el primera desorientación para el nuevo propietario, que en el momento decisivo no sabe a quién dirigir su queja.

Segundo desconcierto: la reclamación debe estar avalada por un informe pericial, cosa que el cliente desconoce. ¿Cuánto le cuesta ese informe, que debe realizar por cuenta propia? La cosa es seguir soltando dinero antes incluso de que nos atiendan.

Tercero: la reclamación sólo será válida si se inicia antes de que cumpla ese periodo de un año, ya lo haga por vía judicial o extrajudicial. Si se opta por este segundo caso, el más habitual e inmediato, es imprescindible que la de a conocer a través de burofax. Cualquier otro documento o vía no serán válidos.

Cuarto: deberá dirigirla contra todos los responsables de que ese problema haya surgido. Fácil de decir pero… ¿en realidad alguien sabe quiénes son?

Conclusión: mucha ciencia, pero pocas medicinas. Porque el tema no es diagnosticar, sino hacer que los culpables, esos virus ambiciosos e irresponsables que nos atan de pies y manos en cuanto firmamos la primera letra sobre plano, paguen. O mejor aún, que no vuelvan a reincidir. Y ahí la Medicina no tiene potestad. Eso es cosa de la Justicia.

¿Inventará alguien dentro de poco una Patología de la Justicia?